وضعیت قیمت‌ مسکن در بازار وبی ثباتی های اقتصادی

به گزارش پگاه خبر؛ساخت‌و‌ساز مسکن در ایران مجوزهای بی‌شماری را از سازمان نظام مهندسی گرفته تا شهرداری می‌‌طلبد؛ مجوزهایی که در مواردی صدور آنها حتی تا یک سال زمان می‌‌برد و در نهایت به دلیل هزینه‌های بالایی که به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن می‌انجامد، خریدار نهایی مجبور به پرداخت آن است. افرادی که به نوعی با ساخت‌و‌ساز مسکن سر و کار دارند می‌‌دانند اخذ مجوزهای بی‌‌پایان در مراحل مختلف تا پایان کار ساخت، سرعت‌گیر است؛ علاوه بر آنکه وقت زیادی را از سازندگان می‌گیرد در بسیاری از موارد هزینه‌های بالایی به دنبال دارد.

در شرایط کنونی سازنده‌ها از یک سو با وضعیت بی‌ثباتی قیمت‌ها مواجهند و از سوی دیگر وضعیت تقریبا نامشخص و مبهم ضوابط شهرداری‌ها و تعزیرات که شهرداری‌ها هرچند وقت یک‌بار ضوابطی را در بخش ساخت‌و‌ساز اعمال می‌کنند، برای آنها مشکل‌ساز شده است که تمام این موارد در کنار وضعیت بی‌ثبات بازار مزید بر علت می‌شود. چون اکنون در بازار وضعیت مطمئنی وجود ندارد و وقتی که سازنده مسکن می‌سازد، آینده روشنی برای او متصور نیست که با درصد معینی از سود و بهره‌دهی، می‌تواند محصول خود را به بازار ارائه کند.
تصمیمات ناموجهی هم گرفته شده که سلب اختیار مالکیت از مالکان می‌کند و نمونه بارز آنها را در واحدهای اجاره‌ای مشاهده می‌کنیم. صاحبان املاک حق دارند که درباره اجاره دادن یا اجاره ندادن واحد مسکونی خود تصمیم بگیرند و دولت می‌تواند آنها را برای اجاره دادن خانه‌های خود تشویق کند. دولت اگر بخواهد به مستاجران کمک کند و این حق مستاجران است که متناسب با توان مالی خود هزینه معینی را به ازای مسکن اجاره‌ای بپردازند، یکی از راهکارهای مناسب و خوب پیشنهادی به دولت این است که در این بخش از مالیات‌های خود صرف نظر کند. یعنی مالیاتی را که برای مستغلات و اجاره‌ها دریافت می‌کند، برای مدتی دریافت آن را متوقف کند و از این طریق به مستاجران کمک کند و از آن طرف این اقدام دولت مشوقی برای سازنده‌هایی باشد که واحدهایی را ساخته‌اند و اکنون نمی‌توانند بفروشند. دولت با اجرای چنین سیاستی می‌تواند به بازار اجاره مسکن و مستاجران کمک کند. انتظار می‌رود که خود دولت در یک دوره چند ساله از دریافت مالیات بر مستغلات چشم‌پوشی کند تا وسیله‌ای برای تشویق سازنده‌ها باشد که اگر واحدهایی را ساخته‌اند که اکنون بازار مناسبی برای فروش آنها وجود ندارد، تشویق به اجاره دادن آنها شود. دولت می‌تواند به جای رویکردهای تنبیهی چنین اقداماتی را انجام دهد. از طرف دیگر در جلسه‌ای که طی روزهای اخیر با حضور وزیر راه و شهرسازی، رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس و رئیس کل بانک مرکزی برگزار شد، اعلام نشد که قرار است با ارائه تسهیلات به بخش ساخت‌و‌ساز موافقت کنند. چرا که طبق گفته صحیح و بجای رئیس بانک مرکزی، پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات برای کمک به اجرای مسکن ملی، پایه پولی را به‌شدت افزایش می‌دهد و افزایش پایه پولی، تورم بسیار شدیدی را به بازار تحمیل می‌کند. لذا یکسری از تصمیمات و پیشنهادها چندان پخته نیست و آثار اقتصادی آن را به‌طور همه‌جانبه در نظر نمی‌گیرند.

در بخش ساخت هم شاهد افزایش قیمت مصالح، قطعی برق، کاهش تولید کارخانه‌های سیمان، تغییرات قیمت آهن و بالاخص افزایش شدید حقوق و دستمزد کارگران هستیم. البته با توجه به تورم افسارگسیخته حاکم بر کشور، این افزایش دستمزدها حق کارگران ساختمانی است، چون قادر به تامین حداقل‌های زندگی خود نیستند. اما از آن طرف هم دولت باید به این موضوع توجه کند که وقتی قیمت همه کالاها و خدمات در سطح کشور افزایش می‌یابد، به تبع آن قیمت مسکن و اجاره‌بها افزایش پیدا می‌کند و این رشد تورم روی همه موارد اثرگذار است. درواقع همخوانی کاملی در تمام امور اقتصادی دیده نمی‌شود و لازمه رفع این مساله این است که دولت در همه موارد تعادل را برقرار کند.

هم‌اکنون بازار مسکن در یک وضعیت تقریبا بی‌ثبات به سر می‌برد و طی چند ماه گذشته از ابتدای سال جاری تاکنون قیمت مسکن در تهران به‌شدت افزایش پیدا کرده است. اگر نگاهی به وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن بیندازیم، متوجه می‌شویم که متوسط قیمت مسکن در پایتخت که در ابتدای امسال نزدیک به ۳۲ میلیون تومان در هر مترمربع بود، هم‌اکنون از ۴۰ میلیون تومان فراتر رفته است و این افزایش قیمت‌ها به خریداران و به ویژه اقشار متوسط و دهک‌های ۵ تا ۸ تحمیل می‌شود که می‌خواهند مسکن خریداری کنند؛ دهک‌های پایین هم که با این قیمت‌ها اصلا قادر نیستند به فکر خرید مسکن باشند.

برای بررسی شرایط ساخت و ساز، کافی است که به آمار پروانه‌های صادره در سال گذشته و امسال توجه کنیم. بنا به خبری که از سوی برخی از شهرداری‌ها اعلام شده، تقاضای صدور پروانه‌ها یا تقاضای ساخت و‌ساز نزدیک به ۴۸ درصد در سال جاری کاهش پیدا کرده و طبیعی است که این حجم ساخت و سازها پاسخگوی نیاز بازار نخواهد بود. افزایش قیمت دستمزدها در افزایش سایر اقلام نیز اثرگذار است و این اثرگذاری موجب افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره می‌شود.

به طور کلی اقتصاد دستوری هیچ‌گاه پاسخگو نبوده است، بلکه اقتصاد رقابتی پاسخگو است. اگر متخصصان اقتصادی دولت و کمیسیون اقتصادی مجلس در تمام زمینه‌ها اقتصاد را به سمتی ببرند که به جای دستوری بودن، رقابتی شود، این باعث می‌شود که قیمت‌ها در همه اقلام موردنیاز جامعه اعم از مسکن متعادل شود. امروز هزینه اجاره مسکن در تهران و سایر کلان‌شهرها مانند مشهد، اصفهان، شیراز و…حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد و اگر دولت مشوق‌های لازم را چه در حوزه تسهیلات بانکی و چه در تسهیلات اداری شامل عوارض شهرداری، کاهش مالیات بر مستغلات و اجاره و… ارائه کند که سازنده‌ها بتوانند سرمایه باقی‌مانده خود را در بخش تولید مسکن به کار بگیرند و آنها را به بازار اجاره عرضه کنند؛ طبیعتا با رقابتی شدن بازار و عرضه گسترده مسکن به بازار، مشکلات مردم کاهش پیدا می‌کند و در یک دوره میان‌مدت، مساله اسکان برای مردم و جامعه قابل حل است. اما قیمت‌گذاری دستوری تاکنون پاسخگو نبوده و ما تبعات قیمت‌گذاری دستوری را در همه بخش‌ها و اقلام شاهدیم که نتوانسته گشایشی را در وضعیت اقتصادی جامعه و خانوارها به وجود بیاورد.

در نیمه نخست دهه ۹۰ ثبات قیمت‌ها بسیار بیشتر بود. به‌طور نمونه در اوایل دهه ۹۰ در کلان‌شهری مثل مشهد، در منطقه سجاد، اگر قیمت یک خانه ویلایی یک و نیم میلیارد تومان بود، در اواخر سال ۹۹ و اوایل سال ۱۴۰۰ به حدود ۳۰ تا ۳۳ میلیارد تومان رسید، اما اکنون نرخ همان خانه به ۴۰ میلیارد تومان افزایش یافته است.
همچنین در اوایل دهه ۹۰ قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در مناطق مورد استفاده دهک‌های ۵ و ۶، حداکثر به ۱۵۰ میلیون تومان می‌رسید، در حالی که همان واحد در آن مناطق به حدود ۵/ ۲ میلیارد تومان رسیده است. یعنی به عبارت دیگر بین ۱۵ تا ۱۶ برابر افزایش قیمت داشته است. در حالی که درآمد یک خانوار در طول این مدت در این حد افزایش نیافته است.

انتهای پیام/ناصر اشرف